[Abalam]

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Certains vont même jusqu'à  s'endetter (= investir de l'argent qu'ils n'ont pas) pour faire ce genre d'investissement.

C'est ça le principe dans l'investissement défiscalisant. Tu dopes la rentabilité fiscale en n'ayant pas d'apport de départ.
90% de mes clients font l'opération sans apport. Les 10% restant ont des objectifs très particuliers ou n'ont pas le choix au niveau bancaire (age).

Or, si on fait un rapide calcul, le F2 de 47 m² à  Oberkampf côte 280 000 à  300 000 euros (à  vue de nez sur seloger.fr). 900 euros de loyer par mois, ça fait 10 800 euros par an. Rapporté aux, disons, 280 000 euros d'achat, ça fait du 3.9 % de rentabilité par an. Auxquels il faut enlever les charges, la taxe foncière, la CSG-RDS et les impôts sur le revenu foncier. A comparer avec les 2.75 % nets du livret A, sans risque et disponible à  tout moment !

Mouarf, bon ton calcul est faux à  plusieurs niveaux mais c'est pas grave.
L'estimation est gentillette pour la valeur du bien et il manque le taux obtenu pour le crédit. Apres bien sur pas mal de choses sont compris dans les package fournis par les sociétés qui commercialisent des biens dans le cadre d'une loi fiscale. Et bien sur tu ne paye pas d'impot sur les revenus fonciers! Tu as creusé un déficit exprès pour ça! C'est pour cette raison qu'aujourd'hui meme j'avais encore un geignard avec 48K de revenus fonciers qui ne venait pas vers nous par envie, mais par besoin.

Nonobstant que le calcul n'est pas correct, il démontre une chose que je me tue à  répeter tous les jours: Le Robien c'est pas fait pour investir à  Paris! Avec le prix au mètre carré on ne parle plus d'investissement, mais de dépense! Il y a des régions bien plus rentables en France. Prends un bien à  2000 Euros du M² 5 ans en arrière n'importe ou sur le tracé du TGV Est et t'as tout gagné. C'est aussi le métier des sociétés d'investissement de trouver les régions et les programmes rentables. Mais au bout d'un moment, meme nous on en à  marre de tous ces cons qui veulent nous donner des leçons sur comment investir! "J'habite à  Paris, je veux un bien sur Paris" Avec 25K de revenus ça va etre marrant tiens... "J'ai ma maison de campagne à  Albi je veux un bien à  Albi" Dixit une directrice d'un cabinet de gestion financière il y a un an: Albi ça vaut plus rien et elle aurait mis tous ses oeufs dans le meme panier...

Bon, là  on commence à  avoir bien couvert la partie investissement locatif défiscalisant. On peut aussi investir sans loi fiscale et aussi finalement (on est partis de là ) en résidence principale.
Et là  bien sur on peut se permettre de faire rentrer en ligne de compte l'aspect affectif qui ne s'accorde pas toujours avec des impératifs financiers.

D'autre part, je vous rappelle qu'il y a des élections en 2007, qu'il se pourrait que la gauche passe au pouvoir et remette en question les économies d'impôt Besson/Robien/Borloo.

Je n'y crois pas mais bon... Ca ne changera rien pour ceux qui auront déjà  investi. On nous à  fait le meme cirque l'année derniere avec le projet de loi de finance 2006 qui devait limiter les économies d'impot à  8500 Euros et des brouettes. Ca aurait un peu limité l'intéret des dispositifs comme la loi Malraux sur les monuments historiques, le LMP ou meme betement Girardin...
S'imaginer que de telles lois vont etre remises en question serait un peu utopiste vu les dizaines de milliards d'euros en jeu. Sans parler du lobbying: qui à  fait revoir sa copie à  Borloo? On devait avoir un dispositif invendable au premier janvier et finalement on en a un très bon 6 mois plus tard...

Ben voilà , même les pros le disent... sauf quand c'est l'argent des gogos-clients qui est en jeu. Faites ce que je dis, ne faites pas ce que je fais...

On parlait encore d'investissement en résidence principale sur Paris à  ce stade, pas de locatif avec avantage fiscal.
Autrement les pros investissent aussi, c'est évident. Mais eux au moins connaissent les erreurs à  ne pas faire.

Je pense en effet que les gens finiront par se rendre compte que l'investissement dans l'immobilier locatif est loin d'être aussi rentable que ce qu'on leur raconte.

La rentabilité ça se calcule. Quand c'est 6,25% c'est 6,25%. Quand c'est 15% c'est du pipeau et faut te barrer en courant!
Bon, par contre plus on avance moins c'est rentable... A force de construire les terrains deviennent plus chers et au fil des ans les normes de construction font que les constructions coutent de plus en plus cher.
Après si vous n'aimez pas avoir un bien "en propre" et que vous avez de l'argent de coté, y'a une solution qui marche bien: les SCPI qui sont pour barbariser un peu les SICAV de l'immobilier.
Moi quand une cliente me rappelle à  la livraison de son programme pour me dire qu'un bien qu'on lui à  vendu 170K est évalué maintenant à  240K je me dis qu'on a bien fait notre boulot.

Si cela coà¯ncide avec la fin des échéances des investissements Robien/Besson/Borloo (on s'engage à  louer pendant 9 ans, je crois), on verra sans doute la baisse des investissements locatifs dans les quartiers les moins rentables (loyers trop faibles par rapport au prix d'achat).
Si, d'autre part, la demande pour habiter (et non pour [t]spéculer [/t]placer son argent) ne compense pas, on verra peut-être une baisse des prix.

15 ans pour le Borloo 9 pour les autres.
Pour rappel, dans ces dispositifs les loyers sont plafonnés par la loi. A partir de là , rassure toi mais les promoteurs aussi calculent la rentabilité. Il y deux raisons pour lesquelles on ne trouve pas ce genre d'investissements dans le neuf à  Paris: y'a pas de terrain (oh?) et le prix au m² est excessif. Curieusement les promoteurs ne veulent pas construire quand ils ne sont pas surs de vendre. Et dire qu'un produit n'est pas rentable n'est pas un argument en leur faveur.
Il faut par contre remarquer que spéculer dans l'immobilier c'est une belle connerie: c'est du patrimonial, pas la bourse.
Pour s'en convaincre il suffit de voir la rentabilité au bout de 9 ans et au bout de 15 (puisque en Robien on pouvait faire 9ans obligatoires +2 baux de 3 ans).

Ce que l'on peut en contrepartie esperer (et meme là  je ne suis pas convaincu) c'est de voir les loyers baisser et les prix de vente dégringoler dans les zones ou il y a eu bcp de constructions dans le cadre de lois fiscales avec peu de propriétaires.

Il me semble que, dans un marché immobilier sain, on conseille d'acheter si le prix est inférieur à  15 ans de loyer, et de rester locataire si le prix est supérieur à  15 ans. Dans l'exemple du F2 de 47 m² à  Oberkampf, on est à  26 ans...

Intéressant. Ca sort d'ou?

Et si tu te retrouve avec un locataire qui paye pas, t'as tout perdu....
Tu as l'emprunt a rembourser, ton propre logement a payer et il t'est quasiement impossible de mettre dehors pour récuperer ton bien
Et hop, t'as les huissiers à  la porte.....

C'est un risque. Fallait pas refuser la gestion du locataire par un pro qui est systématiquement accompagné d'une assurance. Ca coute en moyenne entre 7 à  12% du loyer et tout ce qu'il te restera à  payer ça sera la taxe foncière. 24 mois de couverture et 1 mois de carence, on peut imaginer pire comme assurance non?
Quand tu vas dans un agence pour louer un appart c'est l'assurance qui réclame que tu gagnes 3 fois ton loyer, pas le gestionnaire. Assurance qui elle meme suit les recommandations de la banque de france pour ne pas faire plus de surendettés que nécessaire etc.
J'ai du coup des visions de cadavres grouillant de vers et de corbeaux picorant des yeux quand je vois des particuliers qui s'improvisent pros et réclament que l'on gagne 4 fois le loyer sans meme savoir pourquoi...

Le problème dans le fond c'est toujours les particuliers qui se prennent pour des professionnels. C'est à  cause de ce genre de comportements qu'on trouve des 20m² à  600 Euros par mois dans le 15eme.
Je pige pas... Quand j'ai une fuite et que le plombier vient je suis pas derriere son dos pour lui dire qu'il s'y prend mal...
Chacun son métier.