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- Visiteur - Mar. 07 Nov. 2006
jennifer a écrit :Ao a écrit :le G.O. a écrit :Ao a écrit :bah deja quand j'habitais aux Ulis pour aller sur Paris c'etait a base de 1h30....Le pire qu'il m'est arrivé:
fallait deja le bus jusqu'a Orsay ou Massy...pis le RER... et le temps d'attente entre les 2... pis une fois a Paris encore le metro...
pis avec mon travail ça faisait plutot du 1h30-2h avec pleins de galeres donc la petage de cable...
Je travaille en cuisine et j'avais comme hoaraires 16h00/00h30. Le dernier RER étant à 00h18 à l'époque (direction Dourdan!) j'allais à pied à Auster depuis place de la République o๠je travaillais.
Une fois Auster j'attendais 3h05 le bus de nuit qui m'emmenait, résultat j'étais à 5h chez moi.
Ca fait 4h30 en comptant le voyage à pied, l'attente et le voyage en bus (qui met tout de même 1h30 pour faire 45 km...) Ceci durant près de 3 mois.
arf oui en effet :/
c'etait pas en periode hivernale au moins??
ah l'horreur !!!
tu aurais dà» t'acheter une voiture sans permis ! :mrgreen:
ou des rollers
- anotherlin - Mar. 07 Nov. 2006
Capello a écrit :Sinon, je n'ai rien contre Ivry, je donnais un exemple concret parce que des amis ont acheté là bas, ne prends pas la mouche comme ça, à moins que tu veuilles qu'on décrète Ivry quartier chic?
Non j'ai juste été amusé de voir que ça vallait 5000 euros du m^2, ce qui est autant que certains endroits à Paris. C'est mon père qui va être content
Et surtout, il me fallait une bonne excuse pour dire qu'on niquait les Ullis
- Abalam - Mar. 07 Nov. 2006
Capello a écrit :5.000⬠du m² dans une ville comme Ivry (genre pas vraiment quartier chic), c'est hallucinant. 3.000⬠(j'enlève le zéro) c'est du tarif de paysan, genre Grenoble. Dans les quartiers chics parisiens, c'est du 10.000â¬/m².
Compte à partir de 3K pour la fourchette basse et jusqu'a 8K du m² pour certains appartements. Bien sur on trouve aussi bien au dessus, mais alors y'a généralement une bonne raison... Avec une telle amplitude, la seule conclusion qu'on peut tirer de l'immobilier à Paris tient en un mot: délirant.
Kalimero a écrit :[Comme le dit Abalam,
je n'ai pas l'impression que la baisse est pour bientot et je suis bien content de m'être lancé
surtout quand je voie 47m² à 900⬠à Paris contre mon 81m² à 750 ⬠à Melun
Est-ce une preuve que notre gouvernement souhaite augmenter les stocks pour faire baisser la rareté ? je ne sais pas
mais s'ils vendent à ces prix là , cela n'aura pas l'effet escompté
Non, la baisse n'est pas pour bientot, ça c'est sur:
1) L'année derniere 55% des achats immobiliers et été fait à des fins d'investissement. Soyez surs que tant qu'il y aura des gens pour acheter, il y en aura d'autres pour vendre - cher.
2) L'année derniere, 30% des créations d'entreprises sur Paris étaient liées à l'immobilier. Le marché est là , c'est évident. Pour tous ces gens là , il s'agit de se gaver tant que c'est possible.
Quand au lien entre le gouvernement et l'immobilier, étant dans l'immobilier d'investissement avec avantage fiscal, je peux t'assurer que les entreprises comme celle ou je travaille ont un poids assez conséquent auprès du gouvernement.
On présente les lois Besson/Robien/Borloo comme un moyen de répondre à une carence de logement locatifs.
Ok, ça sonne bien comme ça. Ca veut dire des loyers plafonnés (20 Euros du mètre carré en IDF en Robien: bcp d'entre vous payent moins) ou des conditions de revenus maximum (j'ai fait un calcul pour Borloo qui donnait pas loin de 50K Euros de revenus pour un couple avec deux enfants: pas vraiment des nécessiteux).
Dans les faits, l'objectif de fournir des logements accessibles est rarement atteint...
Par contre, du point de vue économique, encourager l'investissement ça prend tout son sens. Surtout vu la taille du marché.
Aujourd'hui les taux bancaires très intéressants pour investir. Vous pouvez meme envisager d'investir dans l'immobilier jusqu'à 75 ans!
Mais par contre les prix sont... ce qu'ils sont.
Et ceux qui veulent attendre que les prix baissent au final vont se retrouver avec des taux qui eux auront monté.
Bilan de l'opération: rien ne change.
Cela dit, on peut toujours escompter une prise de conscience collective dans les années à venir quand les gens en auront marre de plus trouver de locataire. Alors on verra peut etre pas mal de biens à des tarifs "raisonnables" sur Paris...
En fait, la seule raison qui pourrait justifier d'un achat aujourd'hui ça serait d'avoir de superbes conditions de pret.
En attendant, sans vouloir jouer Mme Soleil, les consultants dans ma boite n'envisagent pas d'investir pour eux meme avant un loooong moment.
- Hérisson - Mer. 08 Nov. 2006
Abalam a écrit :Non, la baisse n'est pas pour bientot, ça c'est sur:Dans les années 1998-2000, en pleine bulle de la "nouvelle economie", des millions de pigeons ont placé toutes leurs économies dans les starts-ups, parce qu'on leur avait fait croire à des rentabilités importantes. Bilan : crash boursier sur ces valeurs et évaporation desdites économies.
1) L'année derniere 55% des achats immobiliers et été fait à des fins d'investissement. Soyez surs que tant qu'il y aura des gens pour acheter, il y en aura d'autres pour vendre - cher.
Ces dernières années, j'ai l'impression que des millions de pigeons placent leurs économies dans l'immobilier locatif, parce qu'on leur fait miroiter des rentabilités importantes (revenus des loyers + économies d'impôts + plus-value à la revente du bien). Certains vont même jusqu'à s'endetter (= investir de l'argent qu'ils n'ont pas) pour faire ce genre d'investissement.
Or, si on fait un rapide calcul, le F2 de 47 m² à Oberkampf côte 280 000 à 300 000 euros (à vue de nez sur seloger.fr). 900 euros de loyer par mois, ça fait 10 800 euros par an. Rapporté aux, disons, 280 000 euros d'achat, ça fait du 3.9 % de rentabilité par an. Auxquels il faut enlever les charges, la taxe foncière, la CSG-RDS et les impôts sur le revenu foncier. A comparer avec les 2.75 % nets du livret A, sans risque et disponible à tout moment !
Bref, la rentabilité de cet investissement ne me paraît pas terrible par rapport au risque. Il va falloir faire d'énooormes économies d'impôt et une énooorme plus-value à la revente pour compenser la faiblesse de la rentabilité locative. Or, c'est pas gagné pour trouver un pigeon pour racheter ça beaucoup plus de 280 000 euros. D'autre part, je vous rappelle qu'il y a des élections en 2007, qu'il se pourrait que la gauche passe au pouvoir et remette en question les économies d'impôt Besson/Robien/Borloo.
Abalam a écrit :En attendant, sans vouloir jouer Mme Soleil, les consultants dans ma boite n'envisagent pas d'investir pour eux meme avant un loooong moment.Ben voilà , même les pros le disent... sauf quand c'est l'argent des gogos-clients qui est en jeu. Faites ce que je dis, ne faites pas ce que je fais...
Abalam a écrit :Cela dit, on peut toujours escompter une prise de conscience collective dans les années à venir quand les gens en auront marre de plus trouver de locataire. Alors on verra peut etre pas mal de biens à des tarifs "raisonnables" sur Paris...Je pense en effet que les gens finiront par se rendre compte que l'investissement dans l'immobilier locatif est loin d'être aussi rentable que ce qu'on leur raconte. Si cela coà¯ncide avec la fin des échéances des investissements Robien/Besson/Borloo (on s'engage à louer pendant 9 ans, je crois), on verra sans doute la baisse des investissements locatifs dans les quartiers les moins rentables (loyers trop faibles par rapport au prix d'achat).
Si, d'autre part, la demande pour habiter (et non pour [t]spéculer [/t]placer son argent) ne compense pas, on verra peut-être une baisse des prix.
Il me semble que, dans un marché immobilier sain, on conseille d'acheter si le prix est inférieur à 15 ans de loyer, et de rester locataire si le prix est supérieur à 15 ans. Dans l'exemple du F2 de 47 m² à Oberkampf, on est à 26 ans...
- Capello - Mer. 08 Nov. 2006
J'aime bien comment que tu causes Hérisson
J'aime bien aussi comment qui cause Kalimero.
Hérisson a écrit :Ben voilà , même les pros le disent... sauf quand c'est l'argent des gogos-clients qui est en jeu. Faites ce que je dis, ne faites pas ce que je fais...
Il faut ajouter une forte part de responsabilité aux particuliers. Beaucoup participent au phénomène de cascade. Comme ceux qui veulent déménager visent quelque chose souvent hors de portée, ils augmentent le prix de leur bien pour pouvoir acheter ce qu'ils veulent. Typiquement, je revends mon deux pièces à un gogo pour acheter mon 3 pièces. Et ainsi de suite.
- Le Palladin Noir - Mer. 08 Nov. 2006
Si vous avez la chance d'avoir une entreprise qui loue des logements moins chers (1% logement), n'hésitez pas !
A Rueil, je me suis trouvé un 3 pièces de 53m² pour 450 euros. Bon, j'avoue, c'est pas sur Paris...mais je me voyais mal payer un studio 600 euros.
- Caracal - Mer. 08 Nov. 2006
Et si tu te retrouve avec un locataire qui paye pas, t'as tout perdu....
Tu as l'emprunt a rembourser, ton propre logement a payer et il t'est quasiement impossible de mettre dehors pour récuperer ton bien
Et hop, t'as les huissiers à la porte.....
- Abalam - Mer. 08 Nov. 2006
Hérisson a écrit :Certains vont même jusqu'à s'endetter (= investir de l'argent qu'ils n'ont pas) pour faire ce genre d'investissement.
C'est ça le principe dans l'investissement défiscalisant. Tu dopes la rentabilité fiscale en n'ayant pas d'apport de départ.
90% de mes clients font l'opération sans apport. Les 10% restant ont des objectifs très particuliers ou n'ont pas le choix au niveau bancaire (age).
Hérisson a écrit :Or, si on fait un rapide calcul, le F2 de 47 m² à Oberkampf côte 280 000 à 300 000 euros (à vue de nez sur seloger.fr). 900 euros de loyer par mois, ça fait 10 800 euros par an. Rapporté aux, disons, 280 000 euros d'achat, ça fait du 3.9 % de rentabilité par an. Auxquels il faut enlever les charges, la taxe foncière, la CSG-RDS et les impôts sur le revenu foncier. A comparer avec les 2.75 % nets du livret A, sans risque et disponible à tout moment !
Mouarf, bon ton calcul est faux à plusieurs niveaux mais c'est pas grave.
L'estimation est gentillette pour la valeur du bien et il manque le taux obtenu pour le crédit. Apres bien sur pas mal de choses sont compris dans les package fournis par les sociétés qui commercialisent des biens dans le cadre d'une loi fiscale. Et bien sur tu ne paye pas d'impot sur les revenus fonciers! Tu as creusé un déficit exprès pour ça! C'est pour cette raison qu'aujourd'hui meme j'avais encore un geignard avec 48K de revenus fonciers qui ne venait pas vers nous par envie, mais par besoin.
Nonobstant que le calcul n'est pas correct, il démontre une chose que je me tue à répeter tous les jours: Le Robien c'est pas fait pour investir à Paris! Avec le prix au mètre carré on ne parle plus d'investissement, mais de dépense! Il y a des régions bien plus rentables en France. Prends un bien à 2000 Euros du M² 5 ans en arrière n'importe ou sur le tracé du TGV Est et t'as tout gagné. C'est aussi le métier des sociétés d'investissement de trouver les régions et les programmes rentables. Mais au bout d'un moment, meme nous on en à marre de tous ces cons qui veulent nous donner des leçons sur comment investir! "J'habite à Paris, je veux un bien sur Paris" Avec 25K de revenus ça va etre marrant tiens... "J'ai ma maison de campagne à Albi je veux un bien à Albi" Dixit une directrice d'un cabinet de gestion financière il y a un an: Albi ça vaut plus rien et elle aurait mis tous ses oeufs dans le meme panier...
Bon, là on commence à avoir bien couvert la partie investissement locatif défiscalisant. On peut aussi investir sans loi fiscale et aussi finalement (on est partis de là ) en résidence principale.
Et là bien sur on peut se permettre de faire rentrer en ligne de compte l'aspect affectif qui ne s'accorde pas toujours avec des impératifs financiers.
Hérisson a écrit :D'autre part, je vous rappelle qu'il y a des élections en 2007, qu'il se pourrait que la gauche passe au pouvoir et remette en question les économies d'impôt Besson/Robien/Borloo.
Je n'y crois pas mais bon... Ca ne changera rien pour ceux qui auront déjà investi. On nous à fait le meme cirque l'année derniere avec le projet de loi de finance 2006 qui devait limiter les économies d'impot à 8500 Euros et des brouettes. Ca aurait un peu limité l'intéret des dispositifs comme la loi Malraux sur les monuments historiques, le LMP ou meme betement Girardin...
S'imaginer que de telles lois vont etre remises en question serait un peu utopiste vu les dizaines de milliards d'euros en jeu. Sans parler du lobbying: qui à fait revoir sa copie à Borloo? On devait avoir un dispositif invendable au premier janvier et finalement on en a un très bon 6 mois plus tard...
Hérisson a écrit :Ben voilà , même les pros le disent... sauf quand c'est l'argent des gogos-clients qui est en jeu. Faites ce que je dis, ne faites pas ce que je fais...
On parlait encore d'investissement en résidence principale sur Paris à ce stade, pas de locatif avec avantage fiscal.
Autrement les pros investissent aussi, c'est évident. Mais eux au moins connaissent les erreurs à ne pas faire.
Hérisson a écrit :Je pense en effet que les gens finiront par se rendre compte que l'investissement dans l'immobilier locatif est loin d'être aussi rentable que ce qu'on leur raconte.
La rentabilité ça se calcule. Quand c'est 6,25% c'est 6,25%. Quand c'est 15% c'est du pipeau et faut te barrer en courant!
Bon, par contre plus on avance moins c'est rentable... A force de construire les terrains deviennent plus chers et au fil des ans les normes de construction font que les constructions coutent de plus en plus cher.
Après si vous n'aimez pas avoir un bien "en propre" et que vous avez de l'argent de coté, y'a une solution qui marche bien: les SCPI qui sont pour barbariser un peu les SICAV de l'immobilier.
Moi quand une cliente me rappelle à la livraison de son programme pour me dire qu'un bien qu'on lui à vendu 170K est évalué maintenant à 240K je me dis qu'on a bien fait notre boulot.
Hérisson a écrit :Si cela coà¯ncide avec la fin des échéances des investissements Robien/Besson/Borloo (on s'engage à louer pendant 9 ans, je crois), on verra sans doute la baisse des investissements locatifs dans les quartiers les moins rentables (loyers trop faibles par rapport au prix d'achat).15 ans pour le Borloo 9 pour les autres.
Si, d'autre part, la demande pour habiter (et non pour [t]spéculer [/t]placer son argent) ne compense pas, on verra peut-être une baisse des prix.
Pour rappel, dans ces dispositifs les loyers sont plafonnés par la loi. A partir de là , rassure toi mais les promoteurs aussi calculent la rentabilité. Il y deux raisons pour lesquelles on ne trouve pas ce genre d'investissements dans le neuf à Paris: y'a pas de terrain (oh?) et le prix au m² est excessif. Curieusement les promoteurs ne veulent pas construire quand ils ne sont pas surs de vendre. Et dire qu'un produit n'est pas rentable n'est pas un argument en leur faveur.
Il faut par contre remarquer que spéculer dans l'immobilier c'est une belle connerie: c'est du patrimonial, pas la bourse.
Pour s'en convaincre il suffit de voir la rentabilité au bout de 9 ans et au bout de 15 (puisque en Robien on pouvait faire 9ans obligatoires +2 baux de 3 ans).
Ce que l'on peut en contrepartie esperer (et meme là je ne suis pas convaincu) c'est de voir les loyers baisser et les prix de vente dégringoler dans les zones ou il y a eu bcp de constructions dans le cadre de lois fiscales avec peu de propriétaires.
Hérisson a écrit :Il me semble que, dans un marché immobilier sain, on conseille d'acheter si le prix est inférieur à 15 ans de loyer, et de rester locataire si le prix est supérieur à 15 ans. Dans l'exemple du F2 de 47 m² à Oberkampf, on est à 26 ans...
Intéressant. Ca sort d'ou?
Caracal a écrit :Et si tu te retrouve avec un locataire qui paye pas, t'as tout perdu....
Tu as l'emprunt a rembourser, ton propre logement a payer et il t'est quasiement impossible de mettre dehors pour récuperer ton bien
Et hop, t'as les huissiers à la porte.....
C'est un risque. Fallait pas refuser la gestion du locataire par un pro qui est systématiquement accompagné d'une assurance. Ca coute en moyenne entre 7 à 12% du loyer et tout ce qu'il te restera à payer ça sera la taxe foncière. 24 mois de couverture et 1 mois de carence, on peut imaginer pire comme assurance non?
Quand tu vas dans un agence pour louer un appart c'est l'assurance qui réclame que tu gagnes 3 fois ton loyer, pas le gestionnaire. Assurance qui elle meme suit les recommandations de la banque de france pour ne pas faire plus de surendettés que nécessaire etc.
J'ai du coup des visions de cadavres grouillant de vers et de corbeaux picorant des yeux quand je vois des particuliers qui s'improvisent pros et réclament que l'on gagne 4 fois le loyer sans meme savoir pourquoi...
Le problème dans le fond c'est toujours les particuliers qui se prennent pour des professionnels. C'est à cause de ce genre de comportements qu'on trouve des 20m² à 600 Euros par mois dans le 15eme.
Je pige pas... Quand j'ai une fuite et que le plombier vient je suis pas derriere son dos pour lui dire qu'il s'y prend mal...
Chacun son métier.
- la_gargouille - Mer. 08 Nov. 2006
A tous les investisseurs en herbe:
"un Robien mal acquis ne profite jamais"
Au fait, c'est parti, le marché ce casse la gueulle:
<!-- m --><a class="postlink" href="http://www.bulle-immobiliere.org/forum/">http://www.bulle-immobiliere.org/forum/</a><!-- m -->
- rigodon - Jeu. 09 Nov. 2006
la_gargouille a écrit :A tous les investisseurs en herbe:Déjà , il y a 6 ans je lisais cela sur les forums boursiers... c'est l'Arlésienne... viendra viendra pas ! à un moment il y aura quelqu'un qui aura raison !
"un Robien mal acquis ne profite jamais" Au fait, c'est parti, le marché ce casse la gueulle:http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
- Le Palladin Noir - Jeu. 09 Nov. 2006
Forcément que La Gargouille aura raison un jour ou l'autre. Le marché immobilier, c'est comme la bourse, ya des cycle de hausse et des cycles de baisse. Le tout est de savoir quand ça se passera, et de combien ça baissera.
Et là , Abalam pourrait nous aider ?
- Roum - Jeu. 09 Nov. 2006
rigodon a écrit :Ce qui joue sur le prix de l'immobilier est le niveau des taux directeur européen. Plus ils augmentent et plus l'immobilier va en souffrir. Les premiers a qui ca va faire très mal si ces taux augmentent sera l'immobilier londonien o๠la spéculation est un sport national.la_gargouille a écrit :A tous les investisseurs en herbe:Déjà , il y a 6 ans je lisais cela sur les forums boursiers... c'est l'Arlésienne... viendra viendra pas ! à un moment il y aura quelqu'un qui aura raison !
"un Robien mal acquis ne profite jamais" Au fait, c'est parti, le marché ce casse la gueulle:http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
Wait and see.
- E-ver - Lun. 20 Nov. 2006
Le Palladin Noir a écrit :Et là , Abalam pourrait nous aider ?
Et naaaaaaan! Passke je suis pas madame soleil. Déjà , je suis pas madame tout court. Mais surtout parceque je viens de donner ma démission et qu'à la fin de la semaine je serai plus dans l'immobilier. 8)
Bon, et aussi parceque Abalam n'est plus.
'fin bon, j'veux bien donner un opinion, mais dans 2 ans ça vaudra plus grand chose...